Ertragswertverfahren bei Renditeobjekten
Das Ertragswertverfahren ist ein Verfahren, mit Hilfe dessen der Wert von Renditeobjekten ermittelt wird. Es wird vorrangig bei der Bewertung von Unternehmen und verpachteten bzw. vermieteten Grundstücken verwendet. Beim Ertragswertverfahren werden die, mit diesem Objekt voraussichtlich zu erwirtschafteten Netto-Erträge kapitalisiert. Der Ertragswert bezeichnet dabei den Barwert der in der Zukunft erzielten Überschüsse aus Einzahlungen und Auszahlungen oder Erträgen und Aufwendungen. Das Ertragswertverfahren wird immer bei solchen Grundstücken angewendet, bei denen die nachhaltige Ertragserzielung im Vordergrund steht und für die Grundstücksbewertung maßgeblich ist. Dies ist in der Regel der Fall bei Geschäftsgrundstücken (Bürogebäude, Geschäftshäuser, Einkaufszentren), Mehrfamilienhäusern, Spezialbauten wie Parkhäuser, Hotels und gemischt genutzten Grundstücken. Im Gegensatz dazu wird das Ertragswertverfahren bei Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäusern, die in der Regel selbst genutzt werden, nicht in Betracht gezogen. Auch nicht vermietete Spezialimmobilien (Bahnhöfe, spezielle Produktionsanlagen, militärisch genutzte Objekte und kulturelle Immobilien) werden nicht nach dem Ertragswertverfahren bewertet.
Berechnung des Ertragswertes
Das Ertragswertverfahren ist in Deutschland in den §§15 bis 20 der Wertermittlungsverordnung und in den Wertermittlungsrichtlinien festgelegt und beschrieben. Dabei wird unterschieden zwischen dem Wert für den Grund und Boden und dem Wert der Gebäude, die darauf errichtet sind. Die Ermittlung des Wertes für Grund und Boden erfolgt nach dem Vergleichswertverfahren, wobei Wert beeinflussende Faktoren wie Lage und Größe des Grundstücks, Ausstattung, dingliche Rechte berücksichtigt werden. Es wird eine Miete ermittelt, die nachhaltig zu erzielen sein sollte. Von der so pro Jahr erzielbaren Summe werden alle nicht umlegbaren Nebenkosten und sonstigen Aufwendungen abgezogen, um einen Reinertrag vor Bodenwertverzinsung zu erhalten. Dieser Reinertrag wird mit dem durch Gutachter ermittelten Liegenschaftszins verzinst. Die so ermittelte Bodenwertverzinsung ist vom vorher ermittelten Reinertrag vor Bodenwertverzinsung abzuziehen und man erhält den Reinertrag. Dabei wird angenommen, dass der Reinertrag über die Dauer der ermittelten Restnutzung des Gebäudes konstant bleibt. In einem zweiten Schritt wird nun der Wert des Gebäudes ermittelt. Hierbei wird auf die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgestellt. Aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszins wird der Wertfaktor finanzmathematisch abgeleitet. Multipliziert man nun den Wertfaktor mit dem Reinertrag, so erhält man den Wert des Gebäudes, welcher gegebenenfalls noch um ausstehende Instandhaltungsarbeiten korrigiert werden muss. Die Summe der Werte von Grund und Boden und Gebäude nennt man Ertragswert des bebauten Grundstückes.
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