Vermietung und Verpachtung von Immobilien an Flüchtlinge und Asylbewerber

Einnahmen bei der Bereitstellung von Unterkünften für Flüchtlinge und Asylbewerber

Flüchtlinge Vermietung an Flüchtlinge (c) Fotolia - ©thomasschwerdt
Für Betreiber von Hotels, Wohnheimen und Eigentümer von Immobilien ergibt sich die Möglichkeit die Grundstücke als Unterkünfte für Flüchtlinge und Asylbewerber zu vermieten. Die Unterbringung von Asylbewerbern und Flüchtlingen ist Aufgabe des Landes. In vielen Fällen übernehmen die Länder diese Aufgabe nicht selbst, sondern übertragen diese Aufgabe den Kommunen.

Angesichts der steigenden Zahl an Bürgerkriegsflüchtlingen und Asylbewerbern mietet die öffentliche Hand vermehrt Unterkünfte an bzw. schaltet Privatunternehmen in die Beherbergung der Asylbewerber ein. Hierzu schließen die Länder bzw. Kommunen mit den privaten Unternehmern regelmäßig Betreiberverträge ab.

In dem Betreibervertrag sind die von den privaten Unternehmen zu erbringenden Leistungen festgelegt. Für sämtliche vertraglich vereinbarten Leistungen (Vermietung der Unterkünfte, Einrichtung, Instandhaltung, Hausmeisterdienste etc.) erhalten die Unternehmer regelmäßig einen Tagessatz je Platz, dessen Höhe von der Belegung abhängig ist. In der Regel wird ein Tagessatz von 10 Euro je untergebrachter Person gezahlt. Die genaue Vergütung ist abhängig von den neben der Vermietung zu erbringenden Leistungen. Außerdem wird die Vergütung bei unerlaubter Abwesenheit der Flüchtlinge und Asylbewerber in der Regel angepasst.

Umsatzsteuer bei Vermietung an Flüchtlinge und Asylbewerber

Umfang der erbrachten Leistungen

Da die Vermietung von Grundstücken, Gebäuden und Zimmern im Vordergrund steht, kommt für die erzielten Einnahmen die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 12 Buchstabe a) UStG in Betracht. Allerdings werden die Betreiber von Flüchtlingsunterkünften regelmäßig verpflichtet gen neben der Vermietung weitere Leistungen zu erbringen. Es kommt deshalb darauf an, ob die Vermietung noch im Vordergrund steht.

Als übliche Nebenleistungen, die wie die Hauptleistung (Vermietung) zu besteuern sind, können insbesondere angesehen werden: Bereitstellung von Bettwäsche, Bereitstellung von Mobiliar, Reinigung des ganzen Gebäudes, Bereitstellung von Waschmaschinen und Wäschetrocknern, auch wenn hierfür ein besonderes Entgelt erhoben wird. Ebenfalls sind unschädlich, die Gestellung von Hauspersonal und Hausmeistern sowie die Übernahme einer Transportverpflichtung gegenüber den untergebrachten Personen.

Werden darüber hinaus Leistungen an die Asylbewerber bzw. die Kommune erbracht (z. B. Reinigung der Bettwäsche, Sicherheitsdienst u. ä.) sind oftmals die Grenzen einer Vermietungstätigkeit überschritten. In diesem Fall sind die gesamten Einnahmen – auch wenn ein Leistungsbestandteil die Vermietung ist – umsatzsteuerpflichtig. Soweit eigenständige Leistungen an die Asylbewerber und Flüchtlinge erbracht werden, die nicht mit der Vermietung im Zusammenhang stehen, sind diese Einnähen unabhängig von den restlichen Einnahmen zu behandeln. Das trifft vor allem auf die Verköstigung der Flüchtlinge und Asylbewerber zu. Die erzielten Einnahmen für die Verköstigung unterliegen immer der Umsatzteuer und da die Verköstigung vor Ort erfolgt auch dem Regelsteuersatz von 19%.

Erbrachte LeistungenErgebnis
Vermietung von Wohn- und Schlafräumen
Bereitstellung von Bettwäsche,
Bereitstellung von einfachem Mobiliar
Reinigung des ganzen Gebäudes
Bereitstellung von Waschmaschinen und Wäschetrocknern
Werden neben der Vermietung der Räumlichkeiten lediglich diese Nebenleistungen erbracht, ist weiterhin von einer Vermietung auszugehen. Die Umsatzsteuerbefreiung kann zur Anwendung kommen.
Reinigung der Wohnräume
Reinigung und Wechsel der Bettwäsche oder Waschdienst
Koordination der Flüchtlingsunterbringung (z. B. Einteilung der Zimmer)
Sicherheitsdienst bzw. Anwesenheitskontrolle
Werden neben der Vermietung der Räumlichkeiten auch derartige weitergehende Nebenleistungen erbracht, -ist die Grenze zur Vermietung regelmäßig überschritten. Die Umsatzsteuerbefreiung kann nicht zur Anwendung kommen.
Verköstigung der Flüchtlinge und Asylbewerber Die Verköstigung ist immer unabhängig von der Vermietung zu sehen und unterliegt deshalb in jedem Fall der Umsatzsteuer.


Dauer der Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern

Durch § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG wird die Steuerbefreiung für Vermietungsumsätze grundsätzlich eingeschränkt, wenn Wohn- und Schlafräume vermietet werden, die ein Unternehmer zur kurzfristigen Beherbergung von Fremden bereithält. Unter einer kurzfristigen Dauer ist ein Zeitraum von bis zu 6 Monaten anzusehen. Entscheidend für die Frage, ob eine kurzfristige oder eine auf Dauer angelegte Überlassung von Räumen vorliegt, ist nicht die tatsächliche Dauer der Vermietung, sondern Ihre Vermietungsabsicht. Da die Asylverfahren jeweils nur 3-4 Monate dauern sollen, wäre die Vermietung an die einzelnen Personen somit als kurzfristige Vermietung einzustufen. Soweit die vertragliche Vereinbarung bei mit der öffentlichen Hand (Land, Gemeinde) allerdings so gestaltet ist, dass die Vermietung nicht an die einzelnen Asylbewerber erfolgt, sondern das gesamte Objekt an die öffentliche Hand vermietet wird, kann dennoch von einer langfristigen Vermietung ausgegangen werden. Entscheidend ist jedoch, dass in dem Vertrag mit der öffentlichen Hand eine Mindestvermietungsdauer des gesamten Objekts von zumindest 6 Monaten vorgesehen ist. Damit würde die Einschränkung des § 4 Nr. 12 Satz 2 UStG nicht gelten. Die Vermietung an die Gemeinde könnte deshalb nach § 4 Nr. 12 Buchstabe a UStG umsatzsteuerfrei erfolgen.

Ist die Vermietung für einen kürzeren Zeitraum als 6 Monate angelegt, sind die Einnahmen umsatzsteuerpflichtig. Allerdings kommt dann in der Regel der ermäßigte Umsatzsteuersatz von 7% in Betracht, da eine Beherbergungsleistung nach § 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG vorliegt.


Negative Folgen durch die Steuerbefreiung

Die öffentliche Hand ist als Mieter der Flüchtlingsunterkünfte und Asylbewerberwohnheime nicht zum Abzug von Vorsteuer berechtigt. Aus diesem Grund kann eine mögliche Belastung der Mieteinnahmen mit Umsatzsteuer vom privaten Betreiber in der Regel nicht an die öffentliche Hand weiterberechnet werden. Die Erlangung der Umsatzsteuerbefreiung sollte deshalb angestrebt werden. Allerdings können sich durch die Umsatzsteuerbefreiung auch negative steuerliche Folgen für den Vermieter ergeben. Einerseits ist natürlich der ausgeschlossene Vorsteuerabzug für die laufenden Aufwendungen (z. B. zur Reparatur der Einrichtungsgegenstände, Hausmeisterdienst usw.) zu nennen. Viel wichtiger ist jedoch die Gefahr einer Vorsteuerkorrektur nach § 15a UStG. Diese tritt ein, wenn die Immobilie bislang für umsatzsteuerpflichtige Zwecke genutzt wurde (z. B. als Hotel) und nun eine Umnutzung als Flüchtlingsunterkunft erfolgt. Die in den vergangenen 10 Jahren geltend gemachten Vorsteuerbeträge für die Errichtung, Instandsetzung, Renovierung etc. des Gebäudes wären anteilig zurückzuzahlen. Hierdurch kann sich ggf. eine erhebliche Steuernachzahlung ergeben, die bei der Überlegung einer Umnutzung zu berücksichtigen ist.

Ein Wahlrecht die Umsatzsteuerbefreiung des § 4 Nr. 12 UStG zu umgehen ergibt sich bei der Vermietung an die öffentliche Hand übrigens nicht. Soweit die oben dargestellten Voraussetzungen erfüllt sind, darf keine Umsatzsteuer erhoben werden. Die Vorsteuern aus angefallenen Kosten dürfen nicht mehr geltend gemacht werden, Vorsteuern der letzten 10 Jahre müssen ggf. korrigiert werden. Die sonst mögliche Option zur Umsatzsteuer nach § 9 UStG kann nicht angewendet werden, da die öffentliche Hand kein Unternehmer ist.

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