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Herstellungskosten

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Herstellungskosten

Unter den Herstellungskosten werden die Kosten die bei der Herstellung eines Produktes oder einer Immobilie entstehen verstanden. Während die Anschaffungskosten recht überschaubar aus Kaufpreis und Nebenkosten bestehen, sind die Herstellungskosten nicht so schnell zu ermitteln.

In aller Regel setzen sich die Herstellungskosten aus Materialkosten und Fertigungskosten zusammen.

Materialkosten

Bei der Herstellung von Produkten werden die Materialkosten noch einmal unterschieden in Materialeinzelkosten und Materialgemeinkosten. Die Materialeinzelkosten können dem einzelnen Produkt zugeordnet werden, wie z.B. ein Rohling. Materialgemeinkosten können dagegen keinem einzelnen Produkt zugeordnet werden, wie z.B. die Lagerkosten für sämtliche Produkte.

Fertigungskosten

Die Fertigungskosten werden noch einmal unterschieden in die Fertigungseinzelkosten, die Fertigungsgemeinkosten und die Sondereinzelkosten der Fertigung. Die Fertigungseinzelkosten sind wieder direkt dem Produkt zuzuordnen, wie z.B. die Löhne zur Fertigung des Produkts. Die Fertigungsgemeinkosten können wiederum nicht auf das einzelne Produkt berechnet werden. Das könnten Gehälter leitender Angestellter oder auch Abschreibungen sein. Die Sondereinzelkosten der Fertigung könnten z.B. Spezialwerkzeuge oder auch Baupläne für ein spezielles Produkt sein.

Herstellungskosten für Immobilien

Im steuerlichen Bereich ist es wichtig die Herstellungskosten einer Immobilie zu ermitteln, da diese im Bereich der Einkünfteerzielung als Bemessungsgrundlage für die Abschreibung dient. Wird z.B. ein Mehrfamilienhaus gebaut um es im Anschluss zu vermieten, führen die Herstellungskosten, die auf das Gebäude entfallen zu Abschreibungen. Dafür müssen die anfallenden Kosten auf Grundstückskosten und Herstellungskosten des Gebäudes aufgeteilt werden.

Grundsätzlich sind unter dem Begriff Herstellungskosten sämtliche Kosten gemeint, die im Zusammenhang mit der Herstellung eines Gebäudes anfallen. Hierzu gehören z.B. auch Hausanschlusskosten, Baumaterialien, Handwerkerrechnungen, Kosten für Außenanalgen, Baunebenkosten, Vermessung, Maklergebühr, Grunderwerbsteuer, Notarkosten oder Fahrten zur Baustelle während der Bauzeit. Der Einbau einer Sauna oder eines Schwimmbades gehört nicht zu den Herstellungskosten des Gebäudes.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Grundsätzlich sind Erhaltungsaufwendungen, also die Erneuerung von Dach oder Heizung, bei einem bestehenden Gebäude sofort abzugsfähige Aufwendungen. Doch das Steuerrecht kennt da noch eine Finte. Die anschaffungsnahen Herstellungskosten. Erwirbt ein zukünftiger Vermieter ein Mehrfamilienhaus, das er im Anschluss umfassend saniert, wird er die Sanierungskosten vermutlich nicht als Erhaltugnsaufwendungen absetzen können. Denn betragen die Erhaltungsaufwendungen in den drei Jahren nach Erwerb der Immobilie mehr als 15% des Kaufpreises der Immobilie, werden die Erhaltungsaufwendungen in Herstellungskosten umqualifiziert. Damit kann der Vermieter diese Aufwendungen nur noch über die Abschreibung geltend machen. Da Immobilien über einen langen Zeitraum abgeschrieben werden ist dies wenig interessant.

Doch wenn man darüber nachdenkt, dass ein verwohntes Mehrfamilienhaus für vielleicht 400.000 Euro verkauft wird und der Grundstücksanteil 150.000 Euro ausmacht, dann bleiben noch 250.000 Euro Immobilienanteil. 15% vom Gebäudeanteil sind somit 37.500 Euro. Stellt man sich umfassende Sanierungen wie neue Fenster, ein neues Dach, Wärmedämmung, neue Bäder und Böden etc. vor, ist dies mit 37.500 Euro kaum zu bewerkstelligen. Daher wird der Vermieter in aller Regel die Erhaltungsaufwendungen lediglich über die Abschreibung geltend machen können.

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