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Leistungen
Unsere Leistungen als Steuerberater für Immobilien
Der Besitz von Immobilien eröffnet viele Chancen, bringt jedoch auch komplexe steuerliche Fragestellungen mit sich. Ob es um die Anschaffung eines Objekts, die laufende Vermietung, umfangreiche Sanierungen oder den späteren Verkauf geht: In jeder Phase entstehen steuerliche Besonderheiten, die gut durchdacht sein wollen.
Als spezialisierte Steuerberater für Immobilien unterstützen wir Sie dabei, die richtigen Entscheidungen zu treffen und Ihre steuerliche Situation optimal zu gestalten.
Laufende Betreuung
Deklaration, Vermietung und Erwerb
Laufende Steuererklärungen und Steuerdeklarationen
Wir übernehmen für Sie die komplette steuerliche Deklaration rund um Ihre Immobilien, von der Einkommensteuer über die Gewerbesteuer bis hin zur Umsatzsteuer. Damit stellen wir sicher, dass alle steuerlichen Pflichten fristgerecht und korrekt erfüllt werden. Darüber hinaus prüfen wir Ihre individuelle Situation sorgfältig und entwickeln Strategien, wie sich Ihre Steuerlast nachhaltig optimieren lässt.
So behalten Sie jederzeit den Überblick, und Ihre Immobilieninvestitionen sind steuerlich bestmöglich aufgestellt.
Umsatzsteuervoranmeldung bei Umsatzsteuerpflicht
Immobilieneigentümer, die ihre Objekte umsatzsteuerpflichtig vermieten, stehen regelmäßig vor der Herausforderung, fristgerecht und korrekt Umsatzsteuervoranmeldungen einzureichen. Wir übernehmen die regelmäßigen Voranmeldungen, sorgen dafür, dass keine formalen Fehler entstehen, und maximieren den Vorsteuerabzug.
So ist Ihre Steuerlast nicht nur rechtlich einwandfrei, sondern auch wirtschaftlich vorteilhaft gestaltet.
Vermietung über eine Immobilien-GmbH
Wir begleiten die Gründung Ihrer Immobilien-GmbH, übernehmen Buchhaltung, Jahresabschluss und Steuererklärungen und achten laufend darauf, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung erhalten bleibt. Verkauft die GmbH ein Objekt, prüfen wir, ob sich der Gewinn über eine 6b-Rücklage ohne sofortige Besteuerung auf eine neue Immobilie übertragen lässt. Steuersätze, Kosten und eine Beispielrechnung finden Sie im Abschnitt Immobilien-GmbH.
Gewerblichen Grundstückshandel vermeiden und optimieren
Wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kaufen und verkaufen, kann Ihre Tätigkeit als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden. Dies unterliegt dann der Gewerbesteuerpflicht. Wir beraten Sie dabei, den gewerblichen Grundstückshandel zu vermeiden oder, falls dieser eintritt, die bestmögliche steuerliche Optimierung vorzunehmen.
Kaufpreisaufteilung
Die richtige Aufteilung des Kaufpreises ist ein entscheidender Faktor für die steuerliche Optimierung beim Immobilienerwerb. Wir unterstützen Sie dabei, den Kaufpreis so zu strukturieren, dass ein möglichst hoher Anteil auf das Gebäude entfällt. Dadurch sichern Sie sich langfristig die maximale Abschreibung und profitieren von einer deutlich geringeren Steuerbelastung.
Kontaktieren Sie uns und erhalten Sie ein unverbindliches und kostenloses Angebot.
Erfahren Sie im Beratungsgespräch, wie Sie Ihre Immobilien steuerlich optimal aufstellen können.
Immobilien-GmbH
Immobilien-GmbH: Vorteile, Steuern und Kosten
Mieterträge in der Immobilien-GmbH: 15 % Körperschaftsteuer statt bis zu 45 % Einkommensteuer. Mit erweiterter Gewerbesteuerkürzung fällt keine Gewerbesteuer an. Ab 2028 sinkt der Satz jedes Jahr um einen Prozentpunkt bis auf 10 % im Jahr 2032.
| Jahr | Körperschaftsteuer | inkl. Solidaritätszuschlag |
|---|---|---|
| 2026 und 2027 | 15 % | 15,83 % |
| 2028 | 14 % | 14,77 % |
| 2029 | 13 % | 13,72 % |
| 2030 | 12 % | 12,66 % |
| 2031 | 11 % | 11,61 % |
| 2032 | 10 % | 10,55 % |
Ob sich die GmbH für Ihren Bestand lohnt, lesen Sie in unserem Beitrag „Wann lohnt es sich, eine Immobilie über eine GmbH zu kaufen?“ Größere Bestände strukturieren wir über eine Holding oder eine Familienstiftung.
Erweiterte Gewerbesteuerkürzung: keine Gewerbesteuer auf Mieten
Eine GmbH ist grundsätzlich gewerbesteuerpflichtig. Verwaltet sie ausschließlich eigenen Grundbesitz, kürzt die erweiterte Kürzung nach § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG die Mieterträge vollständig aus der Gewerbesteuer heraus. Damit das so bleibt, prüfen wir laufend, ob Nebentätigkeiten, Sondervergütungen oder Verkäufe die Kürzung gefährden.
Verkauf auch vor Ablauf von 10 Jahren
Privat ist ein Verkauf innerhalb von 10 Jahren voll einkommensteuerpflichtig. In der Immobilien-GmbH zahlen Sie auch bei einem früheren Verkauf nur 15 % Körperschaftsteuer. Voraussetzung ist, dass die erweiterte Kürzung erhalten bleibt. Sie entfällt, wenn die GmbH gewerblichen Grundstückshandel betreibt, in der Regel ab mehr als drei Objekten in fünf Jahren. Sie entfällt auch, wenn die GmbH im laufenden Jahr ihr letztes Objekt verkauft. Diese Grenzen planen wir vor jedem Verkauf mit Ihnen.
Zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die Körperschaftsteuer. Gilt für Gewinne, die in der GmbH verbleiben.
Preise
Was kostet ein Steuerberater für die Immobilien-GmbH?
Viele Investoren kennen die Steuervorteile der Immobilien-GmbH und gründen trotzdem nicht. Der häufigste Grund ist die Sorge vor hohen laufenden Kosten. Bei steuerberaten.de sind diese Kosten planbar:
Finanzbuchhaltung:
ab 89 €
netto monatlich
Jahresabschluss und Steuererklärungen der GmbH:
ab 3.836 €
netto jährlich
Die genaue Höhe hängt von der Anzahl der Objekte, Mieter und Buchungen ab. Für Ihren konkreten Fall vereinbaren wir auf Wunsch einen individuellen Festpreis. Mehr zur laufenden Betreuung lesen Sie auf unserer Seite Steuerberater für GmbH.
Ab wann lohnt sich die Immobilien-GmbH?
Beispielrechnung bei 50.000 € Mietüberschuss pro Jahr, wenn Ihr übriges Einkommen bereits im Spitzensteuersatz liegt:
5.000 €
150.000 €
-
Privat: rund 22.155 € Einkommensteuer und Solidaritätszuschlag (44,31 %)
-
In der GmbH mit erweiterter Kürzung: rund 7.913 € (15,83 %)
-
Steuerersparnis: rund 14.240 € pro Jahr bei Beratungskosten ab rund 4.900 €
Ab gut 17.000 € Mietüberschuss pro Jahr ist die Steuerersparnis höher als unsere Kosten.
Beispielrechnung ohne Gewähr. Gilt für Gewinne, die in der GmbH bleiben und reinvestiert werden.
Steuern sparen
Gestaltung und Steueroptimierung
Steuerliche Planung bei Modernisierungen
Modernisierungen, Renovierungen oder größere Instandhaltungsmaßnahmen sind nicht nur eine Investition in den Werterhalt, sondern auch ein wichtiges Instrument zur steuerlichen Gestaltung. Wir unterstützen Sie dabei, den Unterschied zwischen sofort abzugsfähigem Erhaltungsaufwand und über viele Jahre abzuschreibenden Herstellungskosten genau zu erkennen und gezielt zu nutzen.
Durch die richtige zeitliche Planung und Aufteilung Ihrer Sanierungskosten realisieren Sie möglichst schnell Steuervorteile. So steigern Ihre Investitionen nicht nur den Wert Ihrer Immobilie, sondern reduzieren auch Ihre Steuerlast nachhaltig.
Möglichst hohe Werbungskosten und Betriebsausgaben
Wer Immobilien besitzt, sollte alle Möglichkeiten ausschöpfen, um die Steuerlast so gering wie möglich zu halten. Ein entscheidender Hebel dafür ist die konsequente Geltendmachung von Werbungskosten und Betriebsausgaben. Wir prüfen für Sie genau, welche Ausgaben steuerlich anerkannt werden und wie Sie diese optimal ansetzen können.
Darüber hinaus beraten wir Sie zu individuellen Gestaltungsmöglichkeiten, etwa zur Anstellung von Familienmitgliedern als Minijobber. So sparen Sie nicht nur kurzfristig Steuern, sondern profitieren langfristig von einer effizienten steuerlichen Struktur.
Verluste durch Abschreibungen strategisch nutzen
Abschreibungen sind eines der wirkungsvollsten Instrumente, um die Steuerlast von Immobilienbesitzern zu senken. Verluste, die auf diese Weise entstehen, können gezielt als steuerliche Entlastung genutzt werden. Wir beraten Sie umfassend, wie sich verschiedene Abschreibungsarten optimal einsetzen lassen, sei es durch Sonderabschreibungen, degressive Abschreibungen oder spezielle Vorteile bei denkmalgeschützten Immobilien.
Wir zeigen Ihnen persönlich und praxisnah, welche Abschreibungsmöglichkeiten in Ihrer individuellen Situation infrage kommen.
Immobilien als Instrument der Steueroptimierung
Immobilien sind nicht nur ein wertbeständiges Investment, sondern können auch gezielt zur Steueroptimierung eingesetzt werden. Besonders im Zusammenhang mit Schenkungen oder Erbschaften eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten, Vermögen vorausschauend zu übertragen, etwa durch die sogenannte Familienheimschaukel oder die Ehegattenschaukel.
Ein typisches Beispiel ist der Verkauf von Immobilien zwischen Ehepartnern: Auf diese Weise entsteht ein neues, höheres Abschreibungspotenzial, das in den Folgejahren zu einer spürbaren Reduzierung der Steuerbelastung führt. Wir achten darauf, dass die gewählten Strategien nicht nur steuerlich vorteilhaft sind, sondern auch rechtssicher umgesetzt werden.
Grunderwerbsteuer reduzieren
Eine vorausschauende steuerliche Planung eröffnet zahlreiche Möglichkeiten, die Grunderwerbsteuer deutlich zu senken oder sogar ganz zu vermeiden. Bewährte Instrumente sind sogenannte Share Deals (Verkauf von Anteilen an einer Immobiliengesellschaft) oder die gezielte Übertragung von Immobilien innerhalb der Familie oder zwischen Konzernunternehmen.
Wir analysieren Ihre individuelle Situation genau und entwickeln maßgeschneiderte Lösungen, mit denen Sie beim Immobilienkauf von einer optimalen steuerlichen Gestaltung profitieren.
Aus der Praxis
Praxisbeispiel: Vom privaten Bestand zur Immobilien-GmbH
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1 Privat Immobilien-GmbH
Ein Mandant hielt seine Immobilien zunächst privat. Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist haben wir eine Gestaltung umgesetzt, mit der die Immobilien ohne Grunderwerbsteuer in seine Immobilien-GmbH übergegangen sind. Weil die Frist abgelaufen war, blieb die Übertragung einkommensteuerfrei, und die GmbH schreibt vom aktuellen Verkehrswert ab. Den Kaufpreis schuldet die GmbH ihm als Darlehen. Jede Tilgung zahlt die GmbH ihm steuerfrei aus.
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2 Neue Projekte GmbH & Co. KG
Neue Projekte setzt er über eine GmbH & Co. KG um. Anfangsverluste aus Sanierung und aus einer verkürzten Abschreibung auf Basis eines Restnutzungsdauergutachtens verrechnet er im Rahmen der gesetzlichen Grenzen mit seinen privaten Einkünften und spart so sofort Einkommensteuer. Erzielen die Objekte Überschüsse, optiert die KG zur Körperschaftsbesteuerung und zahlt ab dann wie eine GmbH 15 % Körperschaftsteuer.
Erfahrungen mit steuerberaten.de
Das sagen unsere Mandanten
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„Wir sind sehr zufrieden mit der professionellen Steuerberatung und der reibungslosen digitalen Zusammenarbeit mit steuerberaten.de. Wir fühlen uns hinsichtlich unserer steuerlichen Belange gut und proaktiv beraten. Die steuerberaten.de Plattform macht die Zusammenarbeit effizient und einfach.“
Prof. Christian Solmecke WBS.LEGAL Rechtsanwaltsgesellschaft mbH & Co. KG -
„Obwohl ich mich bereits intensiv mit Steuern beschäftige, konnte ich durch den engen Austausch mit Christian und dem Team von steuerberaten.de noch einiges dazulernen und meine Steuern optimieren. Ich habe euch viel zu verdanken!“
Johannes Kliesch Snocks GmbH -
„Als Unternehmerin und Influencerin sind meine steuerlichen Anforderungen komplex und ständig im Wandel. Die steuerberaten.de Steuerberater kennen sich in meiner Branche bestens aus und beraten mich proaktiv bzgl. meiner steuerlichen Belange. Für alle Influencer und Unternehmer, die eine verlässliche und kompetente steuerliche Unterstützung suchen, ist steuerberaten.de aus meiner Sicht die ideale Wahl.“
Michéle de Roos Influencerin & Unternehmerin -
„Immer da als Lösungsanbieter für unsere Unternehmensgruppe, wenn die äußeren politischen oder wirtschaftlichen Rahmenbedingungen es erfordern, oder wenn der Wind mal wieder uns als Unternehmen stärker oder unerwartet ins Gesicht bläst, ist Herr Gebert als Partner u. Berater da.“
Temba Schuh Prof. Schuh Securities GmbH -
„Dank steuerberaten.de kann ich mich ohne schlechtes Gewissen aufs Wachstum der Content Minds GmbH konzentrieren. Bei meiner Ex-Steuerberatung musste ich mich für meinen Wunsch auf digitales Arbeiten und meine modernen Business-Methoden rechtfertigen. Das ist hier anders. Bei steuerberaten.de weiß ich, dass meine steuerlichen Angelegenheiten professionell und effizient geregelt werden. Danke für die Zusammenarbeit auf Augenhöhe!“
Franz Wegner Content Minds GmbH -
„Bei meiner Umfirmierung vom Einzelunternehmen zur GmbH hat Christian mir Schritt für Schritt gezeigt, worauf es ankommt, und mich auf Details hingewiesen, an die ich selbst nie gedacht hätte und die richtig teuer geworden wären. Seitdem empfehle ich Christian jedem Unternehmer, der vor der gleichen Entscheidung steht.“
Martin Jäger Huntercoach.de -
„Bei der Übernahme unseres Indoorspielplatzes zählte jeder Tag. Nach einem kurzen Onboarding hat steuerberaten.de alles Nötige beim Finanzamt in die Wege geleitet. So konnten wir schon verkaufen, bevor die Steuernummer da war. Seitdem übermittelt unser Kassensystem die Daten direkt, und das spart mir in der Buchhaltung viel Zeit.“
Martin Possehn Kitupiland GmbH
steuerberaten.de
Ihr Steuerberater für Immobilien
Als spezialisierter Steuerberater für Immobilien begleiten wir Mandanten bei der Planung von Erbschaften, Schenkungen und Nachfolgekonzepten. Wir prüfen die steuerlichen Auswirkungen jeder Gestaltung, berechnen die Belastungen und zeigen legale Wege auf, wie Sie Freibeträge optimal ausschöpfen, Gestaltungen kombinieren und steuerliche Risiken vermeiden.
Während viele Steuerberater rein verwaltend arbeiten, denken wir als Online-Steuerberater strategisch: Wir analysieren jede Immobilie im Gesamtzusammenhang Ihrer Vermögens- und Steuerstruktur und zeigen Ihnen aktiv neue Gestaltungsmöglichkeiten auf.
Unser Ziel ist, dass Sie nicht nur gesetzeskonform handeln, sondern langfristig finanziell profitieren.
FAQ
Häufig gestellte Fragen zur Steuerberatung für Immobilien
- Was ist die 6b-Rücklage und wie kann sie mir helfen, Steuern zu sparen?
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Die 6b-Rücklage erlaubt es, Gewinne aus dem Verkauf einer Immobilie unversteuert zu lassen, sofern diese innerhalb einer bestimmten Frist in eine neue Immobilie reinvestiert werden. Dies bietet Ihnen die Möglichkeit, Gewinne zu verschieben und langfristig zu optimieren. Wir helfen Ihnen dabei, diese Rücklage korrekt zu nutzen.
- Was bedeutet gewerblicher Grundstückshandel und wie kann ich ihn vermeiden?
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Der gewerbliche Grundstückshandel tritt ein, wenn Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte kaufen und wieder verkaufen. Dies führt zur Gewerbesteuerpflicht. Wir helfen Ihnen, diesen Fall zu vermeiden oder, falls der gewerbliche Grundstückshandel unumgänglich ist, ihn steuerlich und finanziell optimal zu gestalten.
- Wie kann ich Werbungskosten optimal nutzen, um meine Steuerlast zu senken?
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Hohe Werbungskosten, wie Fahrtkosten, Instandhaltung und Reparaturen, können Ihre Steuerlast erheblich reduzieren. Auch die Anstellung von Minijobbern, z. B. Familienmitgliedern, kann steuerlich vorteilhaft sein. Wir zeigen Ihnen, wie Sie diese Ausgaben richtig geltend machen.
- Wie viel Steuern zahlt man auf Immobilien?
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Hier ist zu unterscheiden, in welcher Rechtsform die Immobilie gehalten wird.
Im Privatvermögen werden Mieteinnahmen mit der Einkommensteuer versteuert, abhängig vom persönlichen Steuersatz. Wer hohe Einkünfte erzielt, erreicht schnell den Spitzensteuersatz von 42 % oder sogar die Reichensteuer von 45 %. Ab rund 70.000 € Einkommen fällt zusätzlich der Solidaritätszuschlag an. Der große Vorteil: Nach 10 Jahren Haltedauer ist der Verkauf einer Immobilie im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG). Wird jedoch eine Vielzahl von Immobilien (typischerweise mehr als drei) innerhalb von fünf Jahren verkauft, kann eine gewerbliche Tätigkeit unterstellt werden.
Bei Immobilien in einer vermögensverwaltenden Personengesellschaft gelten im Wesentlichen dieselben steuerlichen Regeln wie im Privatvermögen.
Wer Immobilien in einer GmbH hält, zahlt derzeit 15 % Körperschaftsteuer, ab 2028 sinkt der Satz schrittweise bis auf 10 % im Jahr 2032. Verwaltet die GmbH ausschließlich eigenen Grundbesitz, fällt dank erweiterter Kürzung keine Gewerbesteuer an. Werden jedoch zusätzlich gewerbliche Tätigkeiten entfaltet (z. B. Beratungsleistungen oder zusätzliche Serviceangebote), entsteht Gewerbesteuer, sodass die Gesamtsteuerlast etwa 30 % beträgt. Mehr dazu im Abschnitt Immobilien-GmbH.
- Was bedeutet Vermietung und Verpachtung für das Steuerrecht?
-
Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen zu den sogenannten Einkünften aus Vermögensverwaltung (§ 21 Einkommensteuergesetz). Das bedeutet, dass sie nicht als gewerbliche Tätigkeit gelten und daher keine Gewerbesteuer auslösen. Entscheidend ist, dass der Eigentümer lediglich Räume, Gebäude oder Grundstücke überlässt, ohne zusätzliche gewerbliche Leistungen anzubieten.
Die erzielten Einnahmen werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Einkommensteuererklärung erklärt. Von diesen Einnahmen dürfen sämtliche Werbungskosten abgezogen werden, beispielsweise:
- Abschreibungen auf das Gebäude (AfA)
- Schuldzinsen für Immobilienkredite
- Reparaturen, Instandhaltung und Renovierung
- Hausverwaltungskosten
- Versicherungen oder Grundsteuer
So wird nur der verbleibende Überschuss besteuert. Der persönliche Steuersatz des Eigentümers ist dabei maßgeblich. Wir beraten Sie, ob Ihre Tätigkeit noch als Vermögensverwaltung oder bereits als gewerblich einzustufen ist und wie Sie steuerlich den günstigsten Weg wählen.
- Wie müssen Immobilienvermieter mit der Umsatzsteuer umgehen?
-
Die Vermietung von Immobilien ist grundsätzlich umsatzsteuerfrei, sowohl bei Wohnraum als auch bei gewerblichen Objekten. Dadurch darf der Vermieter keine Umsatzsteuer berechnen, hat aber auch keinen Anspruch auf Vorsteuerabzug (z. B. aus Sanierungskosten oder Verwaltungskosten).
Bei der Vermietung an Unternehmer kann der Vermieter jedoch freiwillig auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten (§ 9 UStG). Das lohnt sich, wenn der Mieter selbst vorsteuerabzugsberechtigt ist, etwa bei Büros, Werkstätten oder Lagerhallen. Der Vermieter kann dann die Umsatzsteuer auf seine Ausgaben vom Finanzamt zurückholen, etwa für Bau- oder Renovierungskosten. Diese Option sollte aber gut geplant werden, da sie langfristig bindend ist und Änderungen bei der Nutzung steuerliche Folgen haben können.
- Was muss man bei Erbschaft und Schenkung steuerlich beachten?
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Die Verschenkung oder Vererbung von Immobilien ist ein besonders sensibles Thema im Steuerrecht, und hier lohnt sich die Beratung durch einen Steuerberater für Immobilien. Denn im Gegensatz zu Unternehmensvermögen werden Immobilien bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer hoch besteuert. Es gibt kaum Begünstigungen, lediglich eine 10-prozentige Steuerbefreiung für vermietete Immobilien (§ 13d ErbStG). Das bedeutet: Vermietete Immobilien werden nur zu 90 % des Verkehrswerts angesetzt. Gleichzeitig dürfen bestehende Darlehen ebenfalls nur zu 90 % gegengerechnet werden.
- Was müssen Immobilienbesitzer über die Grunderwerbsteuer wissen?
-
Die Grunderwerbsteuer ist für viele Immobilienkäufer und Investoren eine erhebliche Belastung. Mit der richtigen steuerlichen Planung lässt sie sich jedoch oftmals ganz oder teilweise vermeiden. Immobilienübertragungen zwischen Verwandten in gerader Linie bleiben grunderwerbsteuerfrei, und auch durch Gestaltungen über Familiengesellschaften oder Share Deals können legale Steuerersparnisse erzielt werden, wenn bestimmte Voraussetzungen eingehalten werden.
Wir beraten Sie individuell zu den besten Möglichkeiten, Grunderwerbsteuer zu vermeiden oder zu reduzieren: rechtssicher, vorausschauend und immer auf Ihre familiären oder unternehmerischen Strukturen abgestimmt.
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