Gebäudeabschreibung

Ein Gebäude wird aus unterschiedlichen Gründen hergestellt oder angeschafft. Der eine Käufer möchte selbst drin wohnen, der andere möchte das Objekt vermieten oder noch ein anderer möchte seine Werkstatt darin unterbringen. Alle Immobilienbesitzer, die ihre Gebäude zur Erzielung von Einkünften verwenden möchten jedoch, dass die Anschaffungskosten des Hauses steuerlich berücksichtigt werden. Doch können die Anschaffungskosten nicht im Jahr der Anschaffung einfach gegen die Einnahmen gerechnet werden. Denn ein Gebäude steht über viele Jahre, Jahrzehnte oder gar Jahrhunderte zur Nutzung zur Verfügung. Daher werden Gebäude auf die Nutzungsdauer, die vom Gesetzgeber geregelt ist, abgeschrieben.

Grundlage für die Ermittlung der Gebäude-AfA (Absetzung für Abnutzung = Abschreibung) ist die AfA-Bemessungsgrundlage, somit die Anschaffungskosten.

Was gehört zu den Anschaffungskosten?

Bei der Anschaffung eines Gebäudes wird zwangsläufig das Grundstück, auf dem sich das Gebäude befindet mit gekauft. Dieses Grundstück verbraucht sich nicht, sodass dieses Grundstück nicht der Abschreibung unterliegt. Wird ein gebrauchtes Objekt gekauft, ist der Grundstückspreis im Kaufpreis enthalten. Nur in wenigen Ausnahmefällen wird der Grundstückspreis explizit im Kaufvertrag genannt werden. Trotzdem muss der Grundstückspreis zur Ermittlung der AfA-Bemessungsgrundlage herausgerechnet werden. Dies kann auf unterschiedliche Weise erfolgen. In den Kaufverträgen wird die Grundstücksgröße genannt. Selbst bei Eigentumswohnungen entfällt ein Teil auf das Grundstück. Die Gutachterausschüsse der Städte und Gemeinden können die qm-Preise der Grundstücke benennen, sodass ein Grundstückspreis ermittelt werden kann.

Aber nicht nur der Kaufpreis gehört zu den Anschaffungskosten, sondern zB. auch die Notarkosten für den Kaufvertrag, die Grunderwerbsteuer oder Maklergebühren. Eben alles, was zum Kauf geführt hat. Auch in diesen Kosten ist anteilig das Grundstück enthalten. So wird der Kaufpreis für das Gebäude und das Grundstück ins Verhältnis gesetzt und so die Quote auch für die Anschaffungsnebenkosten ermittelt

ZB. Kaufpreis für ein Einfamilienhaus mit 500 qm Grundstück 250.000 Euro
Anteil Grundstück: 500 qm x 100 Euro lt. Gutachterausschuss 50.000 Euro

Der Grundstücksteil beträgt somit 20% des Kaufpreises Betragen die Erwerbsnebenkosten noch einmal 25.000 Euro, entfallen hiervon 20%, somit 5.000 Euro, auf das Grundstück. Die AfA-Bemessungsgrundlage beträgt dann 245.000 Euro (200.000 Euro und 45.000 Euro).
Die Finanzämter arbeiten aber auch gerne mit typisierenden Herstellungskosten. Dh. sie geben vor, wieviel des Kaufpreises auf das Gebäude (anhand der typisierenden Herstellungskosten) entfällt und wieviel auf das Grundstück.

Was gehört zu den Herstellungskosten?

Zu den Herstellungskosten gehört alles, um das Gebäude bewohnbar zu machen. Also angefangen bei den Aushubarbeiten für den Keller, über das mauern des Hauses bis zur letzten Innentür nebst Klinke. Auch die Arbeitsleistung der Handwerker gehört dazu. Wird ein neues Gebäude errichtet ist in aller Regel der Grundstückskaufpreis mit angegeben, sodass hier keine Berechnung erforderlich ist.

Und wie wird das Gebäude dann abgeschrieben? Das ist abhängig davon wie das Gebäude genutzt wird. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, dass der Vermieter an drei Mietparteien vermietet hat, so kommt eine degressive AfA nur noch für Gebäude in Betracht, wenn der Bauantrag für dieses Gebäude vor 2006 gestellt wurde. Der Vermieter muss dann das Gebäude hergestellt haben oder im Jahr der Herstellung gekauft haben. Abhängig von den Bauanträgen staffelt sich dann die AfA, zB. im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 9 Jahren jeweils 4 Prozent, in den darauf folgenden 8 Jahren jeweils 2,5 Prozent und in den darauf folgenden 32 Jahren jeweils 1,25 Prozent.

Meistens kommt aber die lineare AfA zum Tragen. Bei Gebäuden, die vor dem 01 Januar 1925 fertiggestellt wurden, werden mit 2,5% jährlich abgeschrieben, Gebäude die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden mit 2% jährlich. Gehört das Gebäude zu einem Betriebsvermögen, zB. die Werkstatt eines Kfz-Meisters, kommt die degressive AfA nur noch in Betracht, wenn der Bauantrag vor dem 01.01.1994 gestellt oder der Vertrag vor diesem Zeitpunkt abgeschlossen wurde. Auch hier muss der Unternehmer der Hersteller sein oder im Jahr der Herstellung gekauft haben. Die AfA staffelt sich dann wie folgt: im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden 3 Jahren jeweils 10 Prozent, in den darauf folgenden 3 Jahren jeweils 5 Prozent und in den darauf folgenden 18 Jahren jeweils 2,5 Prozent. Hier kann in aller Regel keine degressive AfA mehr angesetzt werden. Die lineare AfA für betriebliche Gebäude, deren Bauantrag nach dem 31. März 1985 gestellt wurde, beträgt 3% jährlich.

Sofern die tatsächlich Nutzungsdauer des Gebäudes weniger als die 33, 50 oder 40 Jahre beträgt, kann auch diese angesetzt. Der Nachweis ist aber nicht immer einfach zu erbringen.

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