Vermieten mit Verlust: Was Vermieter steuerlich beachten müssen

Bei der Vermieten von Immobilien können über längere Zeiträume Verluste entstehen, wenn die Werbungskosten höher sind als die Mieteinnahmen. Aus steuerlicher Sicht ist dies in der Regel unproblematisch, da die Finanzverwaltung grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht ausgeht. In diesem Artikel erfahren Sie, wann Vermieten mit Verlust steuerlich anerkannt wird und welche Sonderfälle es zu beachten gibt.

Mieteinnahmen zählen steuerlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Eine verständliche Einordnung dieser Einkunftsart finden Sie in unserem Beitrag Einkünfte und Einkunftsarten.

Typische Fälle von Werbungskostenüberschüssen

Verluste durch Vermietung entstehen häufig in folgenden Situationen:

• Hohe Abschreibungen: Besonders bei Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen oder aufwendig saniert wurden, können hohe Abschreibungen geltend gemacht werden.
• Degressive Abschreibung und Sonderabschreibungen: Bei neu gebauten Immobilien können Vermieter die degressive Abschreibung sowie Sonderabschreibungen nach § 7b EStG nutzen, was zu höheren Werbungskosten führt.
• Hohe Zinskosten: Starke Fremdfinanzierung der Immobilie verursacht oft hohe Zinsaufwendungen, die als Werbungskosten sofort abzugsfähig sind.
• Hohe Instandhaltungsaufwendungen: Kostenintensive Instandhaltungsmaßnahmen können direkt von der Steuer abgesetzt werden und zu Verlusten führen.

Einkünfteerzielungsabsicht bei Vermietung

Die Finanzverwaltung geht grundsätzlich davon aus, dass Vermieter eine Einkünfteerzielungsabsicht haben. Dies bedeutet, dass keine weiteren Nachweise erforderlich sind, wenn Vermieter durch Werbungskostenüberschüsse (Verluste) zunächst keine Gewinne erzielen.

Sonderfälle, in denen eine Nachweispflicht besteht

Nur in bestimmten Ausnahmefällen zweifelt die Finanzverwaltung die Einkünfteerzielungsabsicht an. In diesen Fällen kann eine Totalüberschussprognose erforderlich sein, um zu belegen, dass die Vermietung langfristig Gewinne erzielen soll. Zu diesen Ausnahmen zählen:

• Ferienimmobilien, die sowohl privat genutzt als auch vermietet werden (Details dazu in unserem Beitrag Ferienwohnung steuerlich absetzen),
• Luxusimmobilien, bei denen die hohen Kosten durch die Mieteinnahmen nicht gedeckt werden können,
• Langer Leerstand, der auf eine fehlende Vermietungsabsicht schließen lässt,
• Vermietung unter Marktwert, wenn die Miete deutlich unter der ortsüblichen Vergleichsmiete liegt.

Mietpreis und steuerliche Abzugsfähigkeit

Um die mit der Vermietung verbundenen Kosten steuerlich voll absetzen zu können, muss die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete betragen. Solange diese Bedingung erfüllt ist, können Vermieter 100 % der Kosten geltend machen. Auch wenn die Miete unter dem marktüblichen Wert liegt.

Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete

Beträgt die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete, ist eine Totalüberschussprognose erforderlich, um die Einkünfteerzielungsabsicht nachzuweisen. In dieser Prognose wird geprüft, ob die Immobilie langfristig einen Überschuss abwerfen kann.

Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete

Wenn die Miete weniger als 50 % der ortsüblichen Miete beträgt, gelten die Kosten nur noch anteilig als abzugsfähig, da die Vermietung als „teilentgeltlich“ angesehen wird.

Ermittlung der ortsüblichen Miete

Die ortsübliche Miete wird anhand von verschiedenen Quellen ermittelt, darunter:

• Mietspiegel der Gemeinden,
• Gutachten von Sachverständigen,
• Mietdatenbanken oder Vergleichsmieten von mindestens drei ähnlichen Wohnungen.

Jede dieser Methoden wird steuerlich anerkannt.

Vermietung an Familienangehörige

Die Vermietung an Familienangehörige wird steuerlich anerkannt, sofern die folgenden Voraussetzungen erfüllt sind:

• Mietvertrag ist eindeutig
• Mietvertrag ist ernstlich vereinbart
• Mietvertrag ist zivilrechtlich wirksam zustande gekommen
• Mietvertrag wird und entsprechend der Vereinbarung auch *tatsächlich durchgeführt; sog. Fremdvergleich.

Der Mietvertrag muss letztlich denselben Bedingungen entsprechen wie bei fremden Dritten. Dabei darf ein Kind die Miete auch aus dem Barunterhalt der Eltern zahlen (BFH, I X R 30/98)).

Vermietung an Minderjährige

Wenn Eltern Mietverträge mit minderjährigen Kindern abschließen, ist die Bestellung eines Ergänzungspflegers notwendig, um das Mietverhältnis steuerlich anzuerkennen.

Vermietung in einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft

Mietverträge zwischen Partnern einer nichtehelichen Lebensgemeinschaft werden in der Regel nicht anerkannt, besonders wenn das Mietverhältnis keinem Fremdvergleich standhält. Nach der Rechtsprechung des BFH gelten Zahlungen eines Partners für die Nutzung der gemeinsamen Wohnung eher als Beiträge zur Haushaltsführung und nicht als Miete.

Beispiel: Vermietung an Lebenspartner

Eine Frau besitzt eine Eigentumswohnung, die sie umfangreich sanieren will. Aufgrund der hohen Instandhaltungskosten und der damit verbundenen hohen Zinsen, die sie an die Bank zahlen muss, möchte sie diese Aufwendungen steuerlich absetzen. Um dies zu erreichen, vermietet sie die Hälfte ihrer 100 m² großen Wohnung an ihren Lebensgefährten. Der Lebensgefährte zahlt eine Miete in Höhe von 15 € pro m² für die 50 m², die er nutzt. Dies entspricht einer monatlichen Miete von 750 €. Die Frau erzielt somit monatliche Mieteinnahmen von 750 €. Gleichzeitig hat sie monatliche Kosten für Instandhaltung, Zinsen und Abschreibungen in Höhe von 2.000 €, sodass sie einen monatlichen Verlust von 250 € macht. Diesen Verlust möchte sie mit ihren Einkünften aus einer nichtselbständigen Tätigkeit verrechnen, um eine Steuererstattung zu erhalten.

Lösung: Dieses Mietverhältnis zwischen den Lebensgefährten wird steuerlich nicht anerkannt, da die Finanzverwaltung in der Regel davon ausgeht, dass Zahlungen des Lebensgefährten eher einen Beitrag zum gemeinsamen Haushalt darstellen. Insofern handelt es sich nicht um ein Mietverhältnis im steuerlichen Sinne. Die Verluste aus der Vermietung können daher in der Steuererklärung der Eigentümerin nicht berücksichtigt werden.

Dasselbe Ergebnis würde sich übrigens auch dann ergeben, wenn die beiden verheiratet wären, da auch hier die Zahlungen als Unterstützung des gemeinsamen Haushalts angesehen würden und kein steuerlich relevantes Mietverhältnis begründet werden könnte.

Die umsatzsteuerlichen Besonderheiten bei der Vermietung haben wir gesondert zusammengefasst: Tipps für Vermieter: Umsatzsteuer. Als Steuerberater für Immobilien begleiten wir Sie bei der steuerlich sauberen Gestaltung Ihrer Vermietung.

Podcast-Folge:

Hören Sie sich auch die Folge aus dem Podcast "Sei doch nicht besteuert" mit Fabian Walter, alias "Steuerfabi" und mir an.