Denkmalschutz-Immobilie kaufen: Wann die Steuervorteile nach § 7i EStG wirklich greifen

Denkmalschutz-Immobilie kaufen: Das Wichtigste vorab

• Die erhöhte Abschreibung nach § 7i EStG gilt nur für Sanierungsmaßnahmen, die der Käufer selbst nach dem eigenen Erwerb durchführt. Eine bereits vom Vorbesitzer abgeschlossene Sanierung bringt beim Kauf keinen automatischen Steuervorteil.

• Die Baumaßnahmen müssen vor Beginn mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und anschließend von ihr bescheinigt werden. Ohne Bescheinigung kein Abzug.

• Höhe der Abschreibung: 9 Prozent pro Jahr in den ersten 8 Jahren, danach 7 Prozent pro Jahr in den folgenden 4 Jahren. Über 12 Jahre lassen sich so 100 Prozent der begünstigten Sanierungskosten abschreiben.

• Für Sanierungsgebiete gilt nach § 7h EStG dieselbe Abschreibungshöhe, zuständig ist hier die Gemeindebehörde statt der Denkmalschutzbehörde.

• Bei Erbschaft oder Schenkung führt der Nachfolger die laufende Denkmal-Abschreibung über die Fußstapfentheorie (§ 11d EStDV) fort, solange die Immobilie weiter vermietet wird. Beim Kauf gilt das nicht.

Mandanten stellen uns als Steuerberater für Immobilien regelmäßig eine Frage, die auf einem verbreiteten Irrtum beruht: "Wie viel Steuern spare ich dadurch, dass die Immobilie denkmalgeschützt ist?"

Die ehrliche Antwort lautet oft: erst einmal gar nichts, wenn die Sanierung bereits durch einen Vorbesitzer erfolgt ist.

Als Online Steuerberater begleiten wir mit über 160 Steuerberater und Fachkollegen Unternehmer in ganz Deutschland bundesweit und vollständig digital bei der steuerlichen Einordnung von Denkmalimmobilien, von der Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde bis zur laufenden Steuererklärung. Angebot anfordern.

Der Irrtum: Eine bereits sanierte Denkmalimmobilie bringt keinen automatischen Steuervorteil

Der Gedanke liegt nahe: Eine denkmalgeschützte Immobilie ist bereits saniert, also müssten die steuerlichen Vorteile mit dem Kauf einfach übergehen. Das ist falsch.

Begünstigt nach § 7i EStG sind ausschließlich Baumaßnahmen, die der jeweilige Steuerpflichtige selbst nach seinem eigenen Erwerb durchführt. Maßgeblich für den Beginn ist die Annahme des notariellen Kaufvertragangebots durch den Käufer. Wurde die Sanierung bereits vor Jahren durch den Vorbesitzer vorgenommen und von diesem bereits steuerlich genutzt, ist dieses Abschreibungsvolumen verbraucht. Es geht beim Kauf nicht auf den neuen Eigentümer über.

Der neue Eigentümer beginnt bei einem Kauf eine eigene, neue AfA auf Basis seines eigenen Kaufpreises. Für den Gebäudeanteil gilt dabei zunächst die reguläre lineare Abschreibung von 2, 2,5 oder 3 Prozent je nach Baujahr, nicht die erhöhte Denkmal-AfA. Die erhöhten Sätze nach § 7i EStG greifen erst wieder, wenn der neue Eigentümer selbst weitere begünstigte Sanierungsmaßnahmen durchführt und diese vorab mit der Denkmalschutzbehörde abstimmt.

Praxistipp: Prüfen Sie vor dem Kauf einer bereits sanierten Denkmalimmobilie genau, welchen Sanierungsstand der Verkäufer bereits steuerlich verwertet hat. Ein hoher Kaufpreis wegen der Denkmaleigenschaft rechtfertigt sich dann steuerlich nicht automatisch über künftige Abschreibung. Als Steuerberater für Immobilien stehen wir Ihnen beratend zur Seite.

Rechtsgrundlage § 7i EStG: Diese Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Damit die erhöhte Abschreibung tatsächlich greift, müssen mehrere Voraussetzungen kumulativ vorliegen:

• Die Baumaßnahmen erfolgen erst nach dem eigenen Erwerb des Grundstücks, maßgeblich ist die Annahme des notariellen Kaufvertragangebots.

• Die Baumaßnahmen sind vor Beginn mit der zuständigen Denkmalschutzbehörde abzustimmen, nicht erst nachträglich.

• Die Denkmalschutzbehörde muss bescheinigen, dass die Maßnahmen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren.

• Diese Bescheinigung ist materiell-rechtliche Abzugsvoraussetzung. Das Finanzamt muss sie hinsichtlich der bautechnischen Einordnung grundsätzlich anerkennen, prüft aber weiterhin eigenständig, ob die steuerlichen Voraussetzungen im Übrigen erfüllt sind.

Wer erst nach Baubeginn oder gar erst nach Fertigstellung bei der Denkmalschutzbehörde anfragt, riskiert den gesamten Steuervorteil.

Höhe der Abschreibung: 9 Prozent acht Jahre, 7 Prozent vier Jahre

Zeitraum Denkmal-AfA § 7i EStG Reguläre AfA Altbau (2 %) Jahr 1 bis 8 9 % pro Jahr 2 % pro Jahr Jahr 9 bis 12 7 % pro Jahr 2 % pro Jahr Summe nach 12 Jahren 100 % 24 %

Rechenbeispiel: Werden für die Sanierung 200.000 Euro als begünstigte Herstellungskosten von der Denkmalschutzbehörde bescheinigt, lassen sich davon in den ersten 8 Jahren jeweils 18.000 Euro und in den folgenden 4 Jahren jeweils 14.000 Euro abschreiben. Nach 12 Jahren sind die vollen 200.000 Euro steuerlich verbraucht.

Sanierungsgebiet nach § 7h EStG: Gleiche Steuervorteile, andere Zuständigkeit

Liegt die Immobilie nicht selbst unter Denkmalschutz, aber in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, gilt nach § 7h EStG dieselbe Abschreibungshöhe von 9 Prozent in den ersten 8 Jahren und 7 Prozent in den folgenden 4 Jahren. Zuständig für die Bescheinigung ist hier nicht die Denkmalschutzbehörde, sondern die Gemeindebehörde. Zusätzlich sind in diesen Gebieten unter Umständen Ausgleichszahlungen der Gemeinde denkbar, etwa wenn durch die Sanierung eine Wertsteigerung entsteht, die andernfalls über eine Ausgleichsabgabe erfasst würde.

Erbschaft und Schenkung: Was passiert mit der laufenden Denkmal-Abschreibung

Anders als beim Kauf gilt bei Erbschaft oder Schenkung die sogenannte Fußstapfentheorie nach § 11d EStDV. Der Nachfolger tritt dabei in die steuerliche Position des Vorgängers ein und führt dessen Bemessungsgrundlage sowie den bereits laufenden Abschreibungsplan unverändert fort. Hat der Erblasser oder Schenker beispielsweise erst 5 der 8 Jahre mit 9 Prozent abgeschrieben, schreibt der Erbe oder Beschenkte die restlichen 3 Jahre mit 9 Prozent und danach die 4 Jahre mit 7 Prozent fort.

Wichtige Einschränkungen dabei:

Die Fortführung setzt voraus, dass die Immobilie weiterhin vermietet wird. Nur bei fortbestehender Einkünfteerzielung ist eine Abschreibung überhaupt möglich.

Wechselt die Nutzung zwischen Vermietung nach § 7i EStG und Selbstnutzung nach § 10f EStG, greift die Fußstapfentheorie an dieser Schnittstelle nicht nahtlos. Ein solcher Nutzungswechsel sollte vorab steuerlich geprüft werden.

Ist bei einer Schenkung ein Nießbrauch zugunsten des Schenkers vorbehalten, verbleibt das Abschreibungsrecht beim Nießbrauchsberechtigten, solange dieser die Mieteinnahmen erzielt. Erst mit Erlöschen des Nießbrauchs geht die Fortführung auf den neuen Eigentümer über.

Warnsatz: Die konkrete Ausgestaltung bei Erbschaft und Schenkung, insbesondere bei Nießbrauchsvorbehalt oder gemischter Schenkung, ist im Einzelfall komplex. Lassen Sie diese Konstellation vor der Übertragung immer individuell prüfen.

Sie planen die Übertragung einer denkmalgeschützten Immobilie an die nächste Generation oder haben eine solche Immobilie bereits geerbt? Sprechen Sie uns als Steuerberater für Ihre Immobilie gerne an, wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, ob und in welchem Umfang sich die laufende Abschreibung fortführen lässt.

Häufige Fragen zur Denkmalschutz-Immobilie

Kann ich die Steuervorteile nutzen, wenn die Denkmalsanierung schon vor meinem Kauf abgeschlossen wurde?

Nein, nicht für diese bereits abgeschlossene Sanierung. Begünstigt sind nur Baumaßnahmen, die Sie selbst nach Ihrem eigenen Erwerb durchführen und vorab mit der Denkmalschutzbehörde abstimmen.

Was passiert, wenn ich eine denkmalgeschützte Immobilie erbe oder geschenkt bekomme?

Über die Fußstapfentheorie nach § 11d EStDV führen Sie die laufende Abschreibung des Vorgängers unverändert fort, einschließlich der verbleibenden Jahre mit 9 oder 7 Prozent. Voraussetzung ist die fortgesetzte Vermietung.

Muss die Denkmalschutzbehörde vor Beginn der Baumaßnahmen eingebunden werden?

Ja. Eine Abstimmung erst während oder nach der Baumaßnahme gefährdet die spätere Bescheinigung und damit den gesamten Steuervorteil.

Gelten die gleichen Steuervorteile auch in einem Sanierungsgebiet ohne Denkmalschutz?

Ja, nach § 7h EStG in identischer Höhe. Zuständig für die Bescheinigung ist hier die Gemeindebehörde statt der Denkmalschutzbehörde.

Was gilt, wenn ich die Immobilie selbst bewohne statt sie zu vermieten?

Bei Selbstnutzung greift nicht § 7i EStG, sondern der Sonderausgabenabzug nach § 10f EStG mit vergleichbarer Förderhöhe, aber anderer steuersystematischer Einordnung.

Muss das Finanzamt die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde automatisch akzeptieren?

Hinsichtlich der bautechnischen Einordnung ja, das Finanzamt ist insoweit gebunden. Die übrigen steuerlichen Voraussetzungen prüft das Finanzamt weiterhin eigenständig.

Kann auch nur ein Teil der Sanierungskosten als begünstigt bescheinigt werden?

Ja. In der Praxis erkennt die Denkmalschutzbehörde häufig nur den Teil der Kosten an, der tatsächlich der Erhaltung des Baudenkmals dient. Lassen Sie sich den anerkannten Anteil vorab möglichst konkret bestätigen, nicht nur allgemein im Sanierungsangebot.

Wie lange dauert es, bis die Denkmalschutzbehörde die Bescheinigung ausstellt?

Das hängt von der jeweiligen Behörde und der Komplexität der Maßnahme ab und lässt sich nicht pauschal beziffern. Planen Sie diesen Abstimmungsprozess in der Regel mit ausreichendem Zeitpuffer vor Baubeginn ein.

Sie überlegen, eine denkmalgeschützte Immobilie zu kaufen oder selbst zu sanieren, und wollen wissen, ob und in welcher Höhe die erhöhte Abschreibung für Sie infrage kommt? Über 160 Steuerberater und Fachkollegen von steuerberaten.de begleiten Sie bundesweit und vollständig digital von der Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde bis zur laufenden Steuererklärung. Jetzt anfragen.

Erstellt am 02.09.2026 07:49 Uhr (aktualisiert am 02.09.2026 08:22 Uhr) Autor: Dipl.-Kfm. Christian Gebert Steuerberater, Geschäftsführer steuerberaten.de

Im Steuerrecht hat sich Christian Gebert auf Unternehmensumstrukturierungen, das internationale Steuerrecht und Umsatzsteuer spezialisiert. Unternehmen aus verschiedenen Branchen schätzen seine Expertise.

Die Inhalte unserer Seiten wurden mit größter Sorgfalt erstellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine Gewähr übernehmen. Die Inhalte spiegeln lediglich die Rechtslage zum Zeitpunkt der Veröffentlichung dar und können eine Steuer- und/oder Rechtsberatung im Einzelfall nicht ersetzen. Gerne können Sie sich bei Fragen direkt an unsere Kanzlei wenden.